НДС — самый крупный расход при покупке новостройки на Кипре. Стандартная ставка — 19%. Льготная — 5%, и разница на квартире за 400 000 € может составить почти 50 000 €. Разберём, кому положена льгота и как её посчитать.
Кто может получить 5%
Все условия должны выполняться одновременно:
- покупатель — физлицо старше 18 лет, гражданство и ВНЖ Кипра не нужны;
- жильё новое, до первого заселения, и станет основным и постоянным местом жительства;
- покупатель и супруг(а) не получали 5% на другой объект на Кипре последние 10 лет;
- 10 лет объект нельзя продать или сдавать — иначе разницу между 5% и 19% возвращают пропорционально оставшимся годам.
Объект под аренду или перепродажу — всегда 19%. Льгота только для собственного жилья.
Две схемы: переходная и новая
| Переходная | Новая | |
|---|---|---|
| Ставка 5% | на первые 200 м² | на первые 130 м² и первые 350 000 € |
| Лимит площади | нет | до 190 м² |
| Лимит суммы сделки | нет | до 475 000 € |
| Срок подачи | до 31.12.2026 | без срока |
Какая схема подходит, зависит от дат разрешений проекта — Planning Permit и Building Permit:
- для проектов, где Building Permit выдан до 31.12.2024, переходная схема закрылась 15.06.2026;
- для проектов, где Building Permit выдан с 01.01.2025 или ещё не выдан, последний день подачи — 31.12.2026;
- с 01.01.2027 действует только новая схема.
Примеры расчёта
Вилла 200 м² за 500 000 €, переходная схема. 500 000 × 5% = 25 000 € вместо 95 000 €. Экономия — 70 000 €.
Вилла 255 м² за 500 000 €, переходная схема. Цена делится пропорционально площади: 200 м² (392 157 €) × 5% = 19 608 €, остальные 55 м² (107 843 €) × 19% = 20 490 €. Итого 40 098 € вместо 95 000 €.
Квартира 120 м² за 400 000 €, новая схема. 350 000 × 5% = 17 500 €, оставшиеся 50 000 × 19% = 9 500 €. Итого 27 000 € вместо 76 000 €.
Вилла 200 м² за 450 000 €, новая схема. Площадь больше лимита 190 м² — льготы нет, НДС 19% на всё: 85 500 €.
Если объект по новой схеме одновременно больше 130 м² и дороже 350 000 €, точную разбивку даёт налоговая в сертификате. До сделки мы считаем по её калькулятору.
Как получить 5%
- Проверить у застройщика даты Planning Permit и Building Permit — от них зависят схема и срок.
- Получить налоговый номер (TIN) на себя и супруга, открыть кабинет в системе Tax For All.
- Подписать договор и внести первый платёж.
- Подать заявление в Tax For All до заселения (по переходной схеме — до 31.12.2026).
- Получить сертификат налоговой. До этого застройщик выставляет счета по 19%.
Документы: паспорт, ВНЖ Кипра (если есть), свидетельство о браке и TIN супруга, договор купли-продажи и подтверждение оплаты, Planning Permit и Building Permit (или заявление на него), планы архитектора с площадью, лицензия застройщика.
Что важно для покупателя из Израиля
Льгота привязана к постоянному проживанию. Если вы покупаете квартиру как инвестицию и будете сдавать её, планируйте бюджет с НДС 19%. Если переезжаете или оформляете ПМЖ и будете жить в объекте — 5% может сэкономить десятки тысяч евро, но решение нужно принимать до подписания договора.
Расчёт ориентировочный: итог зависит от документов проекта и решения налоговой. Не является налоговой или юридической консультацией. Данные на сентябрь 2026 года.