Купили квартиру на Кипре и собираетесь сдавать? Налог придётся учитывать в двух странах: на Кипре — потому что объект там, в Израиле — потому что вы израильский налоговый резидент. Договора об избежании двойного налогообложения между странами нет.
Налоги на Кипре
1. Подоходный налог — 0–35%. Облагается 80% арендной платы: 20% вычитаются автоматически, без чеков. Дополнительно вычитаются проценты по кредиту на покупку и амортизация здания.
| Облагаемый доход в год | Ставка |
|---|---|
| до 22 000 € | 0% |
| 22 001 – 32 000 € | 20% |
| 32 001 – 42 000 € | 25% |
| 42 001 – 72 000 € | 30% |
| свыше 72 000 € | 35% |
Шкала одна для резидентов и нерезидентов. Нерезидент платит только с доходов из кипрских источников — аренда кипрского объекта к ним относится.
2. Взнос в здравоохранение GHS — 2,65%. Считается со всей арендной платы, без вычета 20%. Потолок — доход 180 000 € в год.
3. Оборонный взнос SDC — 0%. С дохода от аренды не взимается с 01.01.2026.
4. НДС при посуточной сдаче — 0% или 9%. Долгосрочная аренда жилья от НДС освобождена. При посуточной сдаче туристам и обороте больше 15 600 € за 12 месяцев нужна регистрация плательщиком НДС по ставке 9%. Объект также регистрируется в Заместительном министерстве туризма.
Примеры: владелец из Израиля, без других доходов на Кипре
Квартира, аренда 1 200 € в месяц. За год — 14 400 €. После вычета 20% облагаемая база 11 520 € — меньше 22 000 €, подоходный налог 0 €. GHS: 14 400 × 2,65% = 382 €. Итого на Кипре 382 € (2,7%).
Вилла, аренда 3 000 € в месяц. За год — 36 000 €. База после вычета — 28 800 €, из них 6 800 € облагаются по 20% = 1 360 €. GHS: 954 €. Итого на Кипре 2 314 € (6,4%).
Налог в Израиле
Израиль облагает аренду как доход своего резидента. Есть два варианта:
- 15% (ст. 122א) — с арендной платы за вычетом только амортизации. Кипрский налог не зачитывается. Для примеров выше: 2 160 € с квартиры и 5 400 € с виллы.
- Общая шкала — с чистого дохода после всех расходов, для пассивного дохода от 31%. Кипрский подоходный налог зачитывается.
Выгодный вариант зависит от суммы аренды, расходов и ипотеки — его выбирают вместе с израильским налоговым консультантом.
Что это значит для доходности
При небольшой аренде налог на Кипре почти нулевой, и основная нагрузка — израильская. Поэтому доходность объекта мы всегда считаем после налогов обеих стран, а не по «грязной» ставке из рекламы застройщика.
Расчёт ориентировочный: итог зависит от статуса владельца, расходов и других доходов. Не является налоговой или юридической консультацией. Данные на сентябрь 2026 года.